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香港房地产协会早在2018年就提出过在珠海桂山岛“填海借地”的想法，9月21日，该协会在发布会上正式向社会公布“桂山岛‘创世新城’计划”。
据香港中通社报道，该协会当天表示，香港土地开发严重不足，建议用28年时间（2021年至2049年），在珠海桂山岛分3期合共填海70平方公里，以发展住宅、医疗安老、教育等用地，当中提供约28万个公私营住宅单位，供逾70万人居住。
该协会还建议由粤港澳大湾区成员联合组成投资基金（对桂山岛）进行开发，以减少政府财政负担。协会指出，桂山岛开发计划仍处于概念阶段，没有估算整体开发成本。
据香港房地产协会官方发布“桂山岛‘创世新城’2021-2049计划”文件显示，该计划开发之土地连同外围水域属中央政府所有，该区域的司法及执法权则由香港特区政府代理。
桂山岛地理位置优越，岛屿属内地水域，处于珠江口正中，距香港、深圳、珠海、澳门皆不远。由水路到中环及尖沙嘴只需30分钟，至澳门、珠海只需20分钟，至深圳只需40分钟。
“桂山岛计划”显示，该岛本身已有10平方公里平坦土地，配合组装合成建筑技术，可解社会燃眉之急。该计划预计在明年开展第一期工程（2021年至2030年），沿桂山岛西岸填海，填海10平方公里并开发岛上现有10平方公里土地，共获地20平方公里；第二期工程计划在2031年至2040年展开，计划填海20平方公里；第二期工程计划在2041年至2049年展开，计划填海30平方公里。
“桂山岛计划”三期工程的规划 图自香港房地产协会官网
按照该计划，桂山岛的住宅用地的置业阶梯是“四三二一”形式：四成绿置居、三成居屋、两成首置盘及一成私楼。若桂山岛填海3期工程得以全部落实，到2049年可提供28万个住宅单位，当中绿置居占11.2万个、居屋单位8.4万个、首置盘5.6万个，余下2.8万个为私楼单位。
香港房地产协会执行委员会副主席叶少明表示，桂山岛住宅平均房价会低于香港。该协会推算，岛上一个600平方英尺“绿置居”售价为300万港元，相同面积居屋售价约450万、首置盘为600万元。
2018年10月，据香港《星岛日报》报道，香港房地产协会曾倡议与广东省政府合作在桂山岛大规模填海造陆。协会副会长黄俊康当时指出，澳门亦早有向内地“借地”和“借水域”填海的先例，认为技术问题不大，并相信桂山岛一带有潜力打造成“小大湾区”。
近年香港土地短缺问题日益严峻，不少人曾建议特区政府向内地借地建设“香港城”，扩大港人的生活及发展空间。香港民建联立法会议员梁志祥曾提出在桂山岛填海建造“香港城”的倡议。梁志祥认为，在香港境内填海造地阻碍重重，中央可参照澳门的“横琴模式”，由内地在香港邻近地区拨地予香港建立新社区。
横琴岛是珠海最大的海岛，与澳门一河之隔。2009年横琴新区成立，并成为与港澳陆路相连、“一岛两制”的国家级战略新区。据人民日报报道，数据显示，截至今年8月25日，横琴注册澳资企业已突破3000家，成为内地澳资企业聚集最集中区域。
另外，中国银行（香港）高级经济研究员王春新9月3日在接受香港《大公报》专访中表示，与发展“香港城”相比，在距离大屿山仅三海里的桂山岛填海借地发展，应更理想。2018年，王春新与全国政协委员凌友诗提出桂山岛填海借地倡议。
王春新表示，据初步估算，桂山岛若能填海造地60平方公里，连同现有的10平方公里，面积相当于整个香港岛。同时，桂山岛不但有足够空间解决香港住屋问题，还有潜力打造世界级的深水港，成为“大湾区版洋山港”。桂山岛有地利之便，可以将其中15平方公里土地用作发展港口物流业，把香港、深圳、广州等地的货柜码头搬过去，粤港澳合作打造大湾区深水港。
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此前港媒报道：中央研究珠海桂山岛填海，租借给香港建公屋解决住房问题！是否可行？
2020年6月，香港媒体引述建制派消息报道，中央正在研究以创新手法助港解决困扰已久的住屋问题，在大屿山以南、珠海市的桂山岛填海，然后租借给香港建造房屋，包括兴建大量公屋以供50万人居住。参考“横琴模式”，在当地实施香港法律并由香港特区管辖，并筹划发展。
为什么是桂山岛？
桂山岛位于珠海水域，现时面积为10平方公里。距离大屿山以南约3海里，估计约45分钟高速船程，即可到达香港中环及尖沙咀核心商业区。
香港自治区政府在《香港2030+》报告指出，香港长远需要增加约4，800公顷的土地供应，而现在的发展计划只能提供约3，600公顷土地，仍差约1，200公顷。2018年政府提出的“明日大屿”发展建设计划，建议在香港岛和大屿山中间的水域建造多个人工岛，总面积约1，700公顷，耗资约5000亿港元（后更新估计为6240亿港元），在未来20年可以为70万-110万人提供住所。计划提出后立刻引起全港大辩论，客观评估，反对声音更大。其中占主导的意见是香港并不缺乏土地，只是没有好好利用，与其打海洋的主意，不如挖掘现有土地资源。有媒体称桂山岛之所以成为候选目标，源于其面积大小合适，是距离香港最近的岛，又恰好在香港水域边界之外，可以避开香港社会各种力量的反对声音。
何为“横琴模式”？
所谓“横琴模式”，即中央授权澳门特区，对横琴口岸澳方口岸区及相关延伸区，依照澳门特区法律实施管辖。根据去年10月通过的《关于授权澳门特别行政区对横琴口岸澳方口岸区及相关延伸区实施管辖的决定（草案）》，澳门获批准租用珠海横琴口岸的部份土地或建筑直至2049年，在规定的期限内，澳门对有关区域拥有管辖权。横琴岛经济原以传统型渔农业为主，09年国家领导人访澳时，确定横琴岛将由粤澳两地政府共同研究开发，逐步将横琴建设成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区。中央授权澳门特区依照澳门法律，对包括横琴岛澳门大学新校区在内的横琴口岸澳方口岸区实施管辖，并开始珠三角环线高速、京珠高速公路及澳门轻轨等建设，以建造珠海横琴岛及澳门城市之间的交通连结。据报，截至2019年，在横琴注册的澳门企业已从10年前的5家发展到2000多家。去年又正启动占地面积约18万平方米的“澳门新街坊”项目，预计可限价提供3800套住房，入住的澳门居民可直接享受澳门的教育、医疗等社会福利。
早曾提出类似方案
事实上，不止建制派早曾提出类似方案。两会期间，不少港区人大和政协也提出过类似建议。港区人大代表、香港工会联合会（简称“工联会”，建制派第二大政党）荣誉会长郑耀堂曾经在2018年和2020年两次建议，在中央政府支持下，香港向惠州、珠海、中山等城市租地，兴建港式新市镇，并效仿横琴模式，让香港拥有其行政管理权或高度自治权，全面实行香港法律、税制等，成为香港的第19个区，以应对香港土地及住房长期不足的问题，加快“粤港澳大湾区”城市协同发展。香港民建联建议在珠海市桂山岛填海建造香港城，并将相关土地一併租予香港，租期可考虑较长的时段例如50年，并加入续期机制。香港新民党在2018年曾倡议港府应向中央政府申请在内地水域填海，并认为于大屿山以南、珠海市桂山岛填海最为合适。若以桂山岛作为填海工程基础，估计可为香港在5年内增加约2000公顷土地供应，供50万人居住。新民党认为岛上未发展的以西海域，属浅水区，适合用作填海。根据初步估算，浅水区可提供额外至少1000公顷土地，足以进行具规模的规划及发展，若将两成土地用于住宅用途，将可提供16万至20万个单位，可望大大纾缓本港房屋问题。新民党主席叶刘淑仪指，未有听闻中央打算在桂山岛填海，但她曾向内地官员提出相关建议，认为在该岛填海较中部水域人工岛好，形容是“平靓正的多赢方案”，亦可同步发展珠海的万山群岛。叶刘建议，应在当地实行普通法，并建议可整合葵涌货柜码头用地，释放空间用作建屋。
早前，香港发展基金亦倡拨地予港建社区，提出的建议重点如下：1. 中央在邻近香港的区域拨地给香港建立新社区，参考澳门的横琴模式，由香港特区管辖，实行香港法律。2. 政府可作出整个社区规划，兴建公屋、医院、学校等公共设施，并邀请发展商兴建私人房屋及商业楼宇等。3. 首阶段拨出30平方公里用地，容纳60万至70万人口，首选是邻近香港的中山、珠海等大湾区城市。“借地建楼”方案是否可行？
1、最大障碍：香港反对派
众所周知，香港反对派向来秉持“你要建设，我就反对”的工作理念，长期阻挠港府施政。
早在去年3月，林郑月娥就提出“明日大屿”计划——通过在大屿山填海造地，提供26万至40万个住屋单位。
反对派以“掏空库房”为由，在立法会发难，致使该计划至今仍未通过拨款申请。
同样道理，珠海把桂山岛租借给香港，港府就能拿到预算填海建楼吗？
2、香港是否真的缺地？
另一个众所周知的事实是，香港有很多的土地尚未用于开发，本质意义上并非完全拥挤和缺地。
在新界北部分布着诸多鲜为人知的农村，这些农村的建筑形式跟珠三角的农村基本无异。香港农村的人口密度远远不如市中心高，但是却占据着大片土地而不能用于开发建设。如果能够将这些农村拆迁改造，那将会给香港提供大量的建设用地。
不过也许在香港，农村的拆迁改造难度很大，但即使这样，在香港北部还是有着足够的土地是可以直接开发利用的。
如果站在深圳河边的高楼上眺望香港，看到的是一大片一大片的空地。这些土地既没有得到香港的开发建设，也没有大片农村占据着，完全就是纯粹的空地。
如果香港把这里的空地开发起来，建立一个香港的副中心。把香港岛和九龙的人口向这里疏散，可以极大缓解香港“人多地少”的窘境。同时又能与一线城市深圳齐头并进，拉近香港和内地的距离。
香港缺的并不是土地，而是合理的土地政策。
数据上，香港土地面积为1106.34平方公里，当中已发展的土地仅占四分之一，约276.6平方公里；郊野公园和自然保护区则占4成，而用作住宅用途的土地则只占整体土地7%。值得一提的是，香港土地面积有6%来自于填海造地。虽然只需要从郊野公园和自然保护区划出2.3%的土地，就可以获得和桂山岛一样10平方公里的土地，但这件事情就是一件不可能完成的任务。香港土地和房屋问题是一本天书，大家能够想到地产商和有产者利益、环保主义者的诉求，但未必能够想到即使有了地，建房子、建交通配套的时间也要10-20年。
桂山岛方案的利弊
桂山岛方案的有利之处很明显，就是可以在较快的时间解决香港50万-80万人的居住问题，甚至可以较大程度替代“明日大屿”计划。
现在香港轮候公屋的人口约25万-26万，申请居屋的人口约32万，预计到2043年前这部分人口数量都会保持稳定，之后开始减少。
桂山岛方案的不利之处也很明显。桂山岛距离市区中环和尖沙咀等核心商业区较远，高速喷气船需要45分钟的时间（这比从桂山岛坐高速船到大屿山东涌地铁站，再前往核心商业区需要的时间更短），再转往非核心地区的工作地点可能还需要15-20分钟时间，可以说很不方便，实际上在核心商业区工作的人往往居住在30分钟路程之内。
从桂山岛建设一条连接大屿山东涌地铁站的海底地铁隧道，工程将会相当耗时，成本巨大，相对于高速船的优势不大，更可能的是建设连接大屿山和桂山岛的大桥，提供巴士服务（目前香港离岛住宅区均限制私家车出入）。
而明日大屿方案虽然建成时间稍长，但人工岛到核心商业区的时间会缩短三分之二。
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